中新经纬客户端4月7日电 题：《林采宜：买房合算仍是租房合算？》
作者 林采宜(华安基金首席经济学家)
只需不呈现严峻的通货膨胀，房产价格在可预见的未来，很难大起伏上涨，因而，出资房地产(买房)将是收益率比较低的一种财物装备挑选。
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住宅借款利率以最近一个月相应期限的借款商场报价利率(LPR)为定价基准加点构成。在这种起浮利率形式下，假如呈现大幅通胀，则借款利率将跟着通胀指数上升而相应上升。因为房地产住宅典当借款金额较大，利率的改变对利息本钱的影响十分显着。因而，即使呈现大幅通胀，房价上涨与通胀同步，其利息开销的添加也会和通胀同步。
一、买房的本钱取决于首付资金的机会本钱加上月供本金和利息
跟着住宅按揭这种融资东西的遍及，大部分人购房都挑选按揭借款(具有公积金账户的一部分人还能够再一次进行挑选公积金和商业性借款组合按揭)。商业住宅借款首付份额20%-35%之间，均匀为30%。例如，购买市值1000万的房产需求一次性交纳300万元首付款及各种手续费，首付及购房税费的机会本钱构成买房本钱的重要组成部分。以银行理财产品的均匀收益率作为购房首付的机会本钱。最近十年的均匀理财收益是4.3%-5.3%之间，即使不核算复利，以4.3%左右的年化收益率能够核算购房者的首付资金最保存的机会本钱约为13万/年。
除了首付本钱以外，购房的另一块首要本钱是借款的还本付息。因为个人住宅按揭借款还款期限一般在10-30年之间，因而能够推算出住宅借款的利率区间大致为5.4%-5.7%，均匀利率大约为5.56%(图1，图2)。假定借款利率固定为5%，700万借款在30年时间内共需求还的利息为634.44万。因而，还本付息的总本钱为1334.44万。
二、买房的潜在收益为租金加上出资房产价格继续上涨带来的预期收益
发达国家的历史数据显现，进入后工业化年代，尽管短期有动摇，但房价的长时间趋势根本上和CPI同步(详见图3、图4、图5、图6)。
由此不难揣度，假如没再次呈现严峻的通货膨胀，购买房子的长时间财物收益率远远低于最保存的银行理财产品收益。
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住宅借款利率以最近一个月相应期限的借款商场报价利率(LPR)为定价基准加点构成。在这种起浮利率形式下，假如呈现大幅通胀，则借款利率将跟着通胀指数上升而相应上升。
因为房地产住宅典当借款金额较大，利率的改变对利息本钱的影响十分显着。因而，即使呈现大幅通胀，房价上涨与通胀同步，其利息开销的添加也会和通胀相应同步。
三、租房的本钱等价于租金的开销，房租的添加受限于租房集体的收入添加
世界大城市的实证多个方面数据显现，房租收入比的天花板是45%，现在挨近这个上限的城市只需新加坡、巴黎和洛杉矶。
到2019年末，北京、上海、广州和深圳的房租收入比分别为27%和28%，尽管离东京31%和香港32%还有一些间隔，但考虑到教育、医保等公共福利保证水平的差异，现已是全球房租担负较重的城市。因而，从一线城市的租金指数同比改变来看，租金尽管还有上涨的空间，但起伏有限。实证数据也证明了这一趋势。从2019年开端，房租现已趋于稳定。这首要跟三平方公里内租房集体的收入增幅有关。
现在北京、上海中心地段的租金房价比大约为1.5%-1.8%，最高不超越2%，显着低于无风险收益。因为租金收入受制于租客的收入中位数，未来很难有很大的上升空间。因而，房价越是高，和买房比较，租房的相对本钱就越是低。
2019年，国家出台了各项方针，开端逐渐整治住宅租借乱象，标准房地产住宅租借商场开展，这中心还包含建立一系列的住宅信息渠道、大力开展人才公寓等等。能够预期，在供应多元化的方针环境下，租金平稳将是未来的根本趋势。
四、租房的收益等于首付资金的理财收入加上节省的购房还本付息开销
租房收益原则上可分两部分，榜首，用于首付购房的机会本钱(理财收益)；第二，每月因为不买房而节省的本息及其理财收益。
2019年银行理财产品均匀收益为4.26%，国债指数收益率4.35%(表1)，取其均匀数为首付(300万现金投入)的机会本钱，在不算复利的条件下，每年理财收益约为13万左右。
另一块隐性收益则是免除700万按揭借款的还本付息开销39.2万(图1，图2)。
除掉租房本钱之后，租房和买房比较，财政上可测算收益(节省的资金)大致为32.2万。(13+39.2-1000×2%=32.2)
这是最保存的理财方法带来的租房财政收益。
假如考虑到我国的商品房有70年的运用期限，以及房价的长时间估值还要核算跟着房龄添加而继续不断的添加的折旧损耗，那么，置办房产的金融收益或许比上述预算数据更低。
测算定论：从寓居本钱来看，购房者每个月的寓居本钱大概是租房者的2.6倍。
购房者的年度寓居本钱=13万银行理财收益丢失+39.2万本息开销=52.2万。
租房者的年度寓居本钱=1000万*2%(一线城市的租金收益率1.5%-2.5%的中位数)=20万。
以上测算根据两个条件：
1.不考虑通货膨胀率和起浮借款利率的改变。
2.不考虑房价的涨跌及房子的折旧价值丢失。
从以上大略测算可知，购买一千万的房子每月支付的显性开销及隐形丢失高达4.35万，而租住平等价位的房子每月租金开销只需1.67万。
那么，为什么这么多人还前赴后继挑选买房而不是租房？儿童上学的户籍需求、具有自住宅子的幸福感、以及对房租或许继续上涨的惊骇等各种非财政要素是购房者乐意献身巨额经济收益来交换心思满意的重要原因。
由此可见，在购房与否这件工作上，安全感和幸福感价格不菲。(中新经纬APP)
林采宜
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