在2019年北京现已成交的3.25万套商品房住所中，五环内成交只要5516套，占商场总份额只要16%，商场绝大部分成交现已会集在六环表里。不只仅如此，从土地供给看，北京五环内住所供给将越来越稀缺。截止现在，丰台区域5环内现已没有新增供给限竞房用地，京投开展·臻御府、我国中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府是最终的时机。
一、南四环丰台科技园三项目配套及大致状况
今日咱们首要 讨论 丰台三兄弟 诺德逸府 臻御府、、春风和院，之所以有讨论性，是因为他们是丰台区域4环内最终的三处限竞房。
说来也恰巧，本年开发商“自家开战”的事还不少，北有沙河华润萬橡华府和萬橡悦府，南是白盆窑中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府。
这就比如周伯通的“左右互搏术”，心为二用，一神守内，一神游外，分进合击，那便等于以二对一。言归正传，今日梳理了一下中铁两家兄弟。中铁诺德逸府开发商是中铁置业，中铁置业指的是中铁置业集团有限公司，母公司为我国中铁股份有限公司。中铁诺德春风和院开发商北京中铁诺德房地产开发有限公司，是我国中铁股份有限公司麾下中铁建工集团的全资子公司。所以联络理清楚了，中铁两家不是兄弟打架，是叔侄，是为荀彧和荀攸的联络。
现在，我国中铁·诺德春风和院一期现已开盘顺销中，中铁诺德·逸府估量在12月初开盘，在加上缓不济急的京投开展·臻御府，郭公庄三国杀正式演出。
京投开展·臻御府项目一般商品住所部分，出售均价不超越 67702 元/ 平方米，且最高出售单价不得超越 71087 元/平方米，履行7090方针。
地段：间隔南四环直线1.8公里，驾车缺乏10分钟。京投开展·臻御府紧邻地铁9号线、房山线换乘站郭公庄站。
工业：紧挨着丰台总部基地，一起也受丽泽商务区辐射，不只要完善的路途、美化以及配套规划，跟着多个企业总部的入驻，人流量日积月累。
相较于中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府现在周边配套差的不多，京投开展·臻御府周边多为老练社区，底商较多，能满意根本的日子需求，且项目自身配建有商业、幼儿园、邮政局、文体活动体育设施等。大型商业配套：万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱、润亚广场等都在项目1公里左右；间隔最近的大型医院是间隔2公里的首都医科大学隶属北京天坛医院(新院区)。
京投开展·臻御府、中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府三个项目限价相同，直线间隔仅1公里左右，都履行7090方针的状况下，连户型区间都差不多，妥妥的贴身竞品，当然这是关于开发商而言。
三个项目的配套都是相同的最大优势是地段和交通，项目北侧间隔南四环约1.6公里，从南四环走丰科路不到10分钟即可抵达项目。
门前的郭公庄站是三轨交汇的地铁站，已建成的有地铁9号线、房山线，在建中的是房山线北延。
在教育层面，丰台是排不上名次的，从上一年的数据看，在城六区里进入优质高中的比率是较低的，朝丰石是一个级从数据上来看的确优质校份额，比东西城、海淀、要低10个点以上。根本上和向阳、石景山是一个等级。
所以，某种意义上说，这三处盘也是当地购房者最终的福利。其间臻御府的开发商是京投开展。这个开发商很有性情，给自己的界说是：亚洲轨迹物业专家。
二、南四环丰台科技园三项目比照剖析
起臻御府就不得不提别的两个相隔1公里的兄弟项目——诺德春风和院和诺德逸府。三个项目坐落同一区域，周边的大环境及资源优势是同享的，这三个项目的比照，就需求从细节着眼。
首要三个项目均为限竞房项目，限均价都是67702元/平米，户型也根本以89平米的三居户型为主，放一张网上的楼盘参数比照图片直观了解一下：
从参数上来看，臻御府在三个项目傍边规划最小，得房率最高，交给时刻最晚，主力户型面积段居中，其他大体相同。得房率高是优势，交给时刻晚是下风。
先看得房率高，简略来说花相同的钱，能买到更大的使用面积，依照相差7%的得房率来算，相同是89平米三居，套内面积比另两个项目大6平米，相当于多出了一个书房。下风是交给时刻最晚，这点看个人需求。
关于购房者来说，三个项目究竟怎样选？严厉君的考虑逻辑是这样的：从产品来看，三个项目住所部分限高、容积率相同，且都是装配式修建。
依据《关于加速开展装配式修建的施行定见》（京政办发〔2017〕8 号）的有关法律法规，城六区和通州区地上修建规划5万平方米(含)以上的商品房开发项目应选用装配式修建；其他区地上修建规划 10万平方米(含)以上的商品房开发项目应选用装配式修建。
从方位上看，京投开展·臻御府间隔地铁最近，其次是中铁诺德·逸府、中铁·诺德春风和院。当然间隔地铁近，也要考虑其带来的噪音问题，关于噪音灵敏的人，要慎重考虑。
此前北京的暴雨，让许多房子的质量上的问题露出出来，从外墙掉落、车库灌水、屋内漏雨，再到小区内排水不畅，使得咱们关于限竞房的质量上的问题更显忧心了。
关于房子质量问题，除了购房者个人关于开发商认同感，开发商拿地时的溢价率可当作参阅规范（溢价率越高，开发商赢利空间越小），从数据上看：中铁诺德·逸府（26.29%）＞中铁·诺德春风和院（25.36%）＞京投开展·臻御府（13.52%）。
必需求分外留意的是，京投开展·臻御府地块自身许多的还建和配建的配套也需求不低的本钱，也是地块拍地时溢价率较低的原因之一。
京投开展·臻御府还建189套回迁房，且配建近4.7万平商服用地，社区环境相对更杂乱，对私密性有必定影响。
综上，地铁才是影响购房者做决议计划的重要的要素，想要离地铁近就选京投开展·臻御府；更垂青噪音影响、私密性，就在中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府中挑选。相比之下教育资源就不是特别抱负，周边最好的校园是丰台八中及其隶属小学。
一般购房者常常会忽视的一个问题是，臻御府的地块规划很杂乱。小区北侧有189套回迁房，地块内还有残疾人恢复托养所、邮局等，小区周边人口比较杂，寓居舒适性存疑。别的，地块内还有一个小型废物搜集站，会不会对空气环境形成影响暂时还不清楚。
而白盆窑区域的全体弱势在于，区域内的市政开展状况都比较老旧落后，周边的路途住所施工都还未完善，美化掩盖也很少。
臻御府的限价和周围的诺德逸府、春风和院相同，都是均价≤67702元/㎡，从地段和产品来看，臻御府都优于中铁的两个项目。而周边的次新小区西华府均价在6万4左右，相较而言，臻御府的6万7算是个好价。
诺德逸府：优势在于无连廊，老练小区，下风在于户型规划，89㎡三居客厅面宽仅3.1米，118㎡及137㎡四居仅客厅主卧朝南。
臻御府：优势在于89㎡神户型，但一起悉数带连廊，以及配建多、有还建，敞开式小区。
缺陷第一是连廊，第二地铁上盖的楼盘估量有噪音，第三小区还配建多可能对寓居有影响？
春风和院：优势在于为老练小区，下风在于中心户有连廊、间隔地铁郭公庄站最远。
缺陷第一是连廊，第二小户型卖完了
关于臻御府首要的几个缺陷 开发商也有合理的解说，无妨看看
1、 回迁房和东侧9栋住所楼有市政路途区隔，未来听闻也会实现为独立社区办理，在没有门禁卡的状况下，回迁房居民想要进东侧社区遛弯可能会费点劲。
2、连廊日常是关闭的，靠电子门禁+消防联动来操控。如遇火灾等特殊状况主动翻开，也可依据业主委员会要求拟定敞开时刻段。
3、整个小区是关闭办理，区隔方法是绿植仍是围墙待定。横竖，外面的人想随意进来串门是不可能的。地铁9号线为南北走向，起点为郭公庄站，结尾为国家图书馆，途径北京西站、军博、白石桥南等站。
天坛医院、丰台医院、首都医科大学隶属北京口腔医院、解放军307医院等多家组织，实力不容小觑。其间2公里外的天坛医院，是全国归纳实力排名第五位的三甲医院，也是丰台区第一家大型三甲医院，是亮点。
三、丰台科技园三项目周边二手房
近地铁，配套全，所以周围二手房价格也不低。一路之隔的京投银泰万科西华府二手房均价6.5万，好一点的房源在7万左右，这也是京投开发的楼盘。
西边的中海九号第宅，均价7.5万，周围的高端盘还有许多。臻御府 逸府 合院 都是限均价67702元/平，最高出售单价不得超越71078元/平。
一二手房同价！尽管没有显着倒挂，但价格仍是有必定优势的。而接近总部基地和丰台科技园，意味着购房需求充分，估量这个盘的去化体现应该不错。
京投开展之前开盘的公园悦府和琨御府就是最好的佐证，均临地铁而盖，占尽地舆优势，天然有噱头。臻御府天然也是操纵着最好的方位，小区门口就是地铁9号线郭公庄站。
第四 小编三个项目都看了仍是喜爱逸府 户型图都发出来了你们能够看看
01.
诺德逸府共7栋楼，都是22-27层的高层，有部分楼栋边户只要11层，中心两栋方位最好，其他悉数接近市政路途。
主力户型首要是89㎡三居，分南北通透和纯南两种，悉数坐落楼栋中心户，凸出来的是89㎡纯南，凹进去的是89㎡南北通透。纯南户型因为赠送三个凸窗，得房率能到达78%。
最大的问题在于两种户型客厅南向面宽只要3.1米，今后孩子坐在沙发上看电视，是万万不可的。对此出售的解说是面积挪给了卧室，但小易在样板间实践感触不显着。
再就是因为悉数坐落中心户，一切的卫生间都是暗卫。
（逸府89㎡南北通透三居）
（逸府89㎡纯南三居）
02.
四居有118㎡和137㎡两种，都是边户，所以能做满足明。一起的问题在于只要客厅和卧室能做到南向采光，并且客厅面宽分别是3.9米，4.1米，生生把改进的面积做出了刚需的标准。
要知道臻御府89㎡三居神户型，客厅面宽3.8米，全体南向三面宽9.6米。
（逸府118㎡四居）
（逸府137㎡四居）
别的，逸府还有少数61-87㎡两居，东西或许纯南向，均价约6.7万/㎡左右，公摊相对其他房源略大。
03.
小编亲测，从郭公庄地铁口步行至现在诺德逸府售楼处需求10分钟，项目间隔在建中的地铁樊羊路站921米。再考虑到项目行人及车辆出入口的详细方位，还真得好好算算从下楼到进入地铁的实践步行间隔。
第五 周边的拿地又呈现的拿地状况共享与咱们。
10月15日北京五环内新增了一宗限竞房用地——大兴旧宫限竞房地块，被电建+京能置业以总价44.3亿元，溢价34%拿下。
大兴旧宫限竞房地块限均价54715 元/㎡，最高限价60186 元/㎡。也是除橡树澜湾、国风长安外，五环内最廉价的限竞房了。且从方位上，紧邻亦庄线旧宫地铁站。
从房企操盘周期上看，大兴旧宫限竞房地块估量将于下一年入市。未来也会成为郭公庄3个限竞房项目的有力竞品。
关于想下手京投开展·臻御府、中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府的购房者们，你们预备怎样选？仍是你预备等大兴旧宫地块？
小编总的来说，中铁诺德逸府的户型规划都很紧凑有用，也比较方正，规划倾向刚需。因为五环内的新房项目自身就很稀缺，这个地段的新房很少，也具有必定的方位优势，并且小户型总价不高关于刚需也比较有吸引力，咱们猜测这个新盘将会比较抢手。
周围的我国中铁·诺德春风和院进展稍慢，也是限均价67702元/平米，最高限价为71087元/平米，且都履行7090方针。其户型也会以90平米及以下为主项目户型，现在听说户型为62-138平米两居至四居，开盘时刻估量在6月底，详细信息等开发商发布今后再写。
最终是个人片面的观点，臻御府和诺德两兄弟实践方位我都去看过，感觉臻御府周边的小环境要优于另两个项目。臻御府周边接近丰科路，邻近的社区层次较高，小环境不错；周边有几个社区是回迁安顿房，稍显喧闹。另两个项目紧邻樊羊路，离地铁口有个900米有点稍远。
假如您对丰台科技园这三个项目感兴趣，可联络小编实践踩盘亲身感触一下。
现在项目顺销中，且去化速度很快，究竟四环外的临地铁限竞房不多见。三兄弟从每个方面来说，都是十分值得下手的好项目。感兴趣的朋友想了解更多关于臻御府 逸府 合院的状况，欢迎私信小编
