数据剖析加亲身经历成都买房错失本年你要哭

放大字体  缩小字体 2020-03-23 22:13:23 作者:责任编辑NO。杜一帆0322

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| 第65篇网友投稿 · 楼市剖析 |

好久不见,总算迎来了咱们「帮帮智囊团」的投稿时刻。

受本年的疫情影响,购房者们对接下来楼市的走向产生了较大的不合。

有人看涨;有人看跌;有人觉得该下手;有人觉得还能够等.....

议论纷纷,有点让人摸不着头脑。

今天,咱们约请到了专心研讨长时刻资金商场的“投基养家”。(听姓名就知道在金融职业的野心不小哈)

作者介绍:

投基养家,某大型营业部投顾总监,985科班出身,研讨长时刻资金商场十来年,拿手从钱银和方针的视点调查职业开展。

关于成都楼市,他也有不少主意,来听听他怎样看待本年商场~

卖房纯赚140万

我的总结是:机遇很重要

房地产并不是孤立存在的特别出资品,不是我国特征,也不是今世特征,古往今来都相同。

土地及其隶属财物、股权及其隶属财物,是反抗通货膨胀的永久种类。

(M2)是指流转于银行系统之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款,它包含了全部或许成为实际购买力的钱银方法,一般反映的是社会总需求改变和未来通胀的压力状况。近年来,许多国家都把M2作为钱银供应量的调控方针。

房地产除寓居需求外,中心城市和学区房的金融特点更强,更简略受钱银和方针的影响,呈现周期性的上涨和跌落。

所以,生意机遇特别的重要。

本文我首要想经过自己生意房的阅历,结合对经济的了解,来谈一谈“什么才是生意房的好机遇”?

关于本年是否是好机遇的问题,也是大多数人重视的要点,别急,看完你就理解了

自己金融民工一枚,2013年末初在天府新区软件园邻近购买新房一套,均价6000,价格70万。

牵挂那时分的首付和房贷,首付22万,月供2600。

那时分薪酬才五六千,按要求月供不得超越薪酬的一半,差点把民工愁死。

2018年3月,把房子换掉,卖了210万,算是赚了140万,重新摇号购得高新区某楼盘,均价1.38万(带废物装饰)。

剩余的100多万,2018年6月开端买基金到10月份的2450点,后边就不说了。

换房时贱价买入 高价抛出

背面的原理不难 现在仍旧用得着

接下来要点说一下,我在2018年换房的决断理由。

下图是成都的二手房价指数,我的用的数据库不再更新二手房成交价了,所以只能用这个指数标明。

榜首个圈是我买房时点,第二个圈是我卖房时点。

基本是底价买入,高价时抛出。

那么中心问题来了,为什么我在2018年能简直卖到最高点?

我会用金融视角来剖析总结原理,信任对你们现在买房也会有很大的协助。

1.从一线城市房价估测二线城市

北上广深是房市一线龙头,成都南京杭州武汉西安是二线龙二。

从价格反响来讲,一线会抢先,二线会滞后,能够从观测一线的价格走势,然后判别二线。

依据我其时调查到的时刻节点,成都二手房大约高点在2018年一季度,现在来看的确是猜测精确了。

假如咱们去调查绵阳,时刻进度上又会比成都滞后。

咱们不讲杂乱的理论,简略推导一下逻辑:

资金以为房地产出资时机来的时分,榜首反响肯定是买北上广深的房子。

当资金许多涌入,把一线城市房价推高,后续资金以为性价比欠安,或许是因为方针收紧无法进入的时分,资金自然而然的涌入二线城市。

等二线城市无法涌入的时分,再涌入三线城市。

资金的行为会有一个反响的进程,比方圈子层次高的,反响快。

跟着音讯逐渐分散,渐渐的变多的出资客跟从,最终的刚需假如不重视房地产动态,很简略买到山尖。

当然这个山尖是短期的,长时刻依然螺旋式上涨,特别是成都的房价。

2.长时刻调查新房与二手房成交数据

其时为什么在2018年一季度卖房,除了看时刻差,正好比上海晚1年外。

别的一个便是一季度成都二手房的成交面积抵达一个高峰,这也是短期购买力气快速耗费的一个信号。

差不多就得了,别盼望卖到最高,这是神仙做的事。

假如呈现新房和二手房倒挂,短期之内价差必定会被套利行为抹平。

这句话是我大学在在一本美国的出资书本看到,描绘美国70年代的房地产。

抹平差价的方法要么是新房提价,要么二手房跌。

在2018年那个时分,新房受行政操控,价格不或许敏捷涨起来,那么只能是二手房跌下去。

所以你回头看,2017-2018有许多人做新房二手房的套利。

在我国,任何有套利空间的生意,很快就会有人涌进来,直到把套利空间抹平。

趁便说一下,咱们的房地产开展前史,美国1960-1980也发生过,咱们简直便是重演,有爱好的朋友能够去翻翻。

3.换房前调查本小区最新成交数量和均价

前面两点关于一些一般购房者或许稍显困难,那么能够先从小的方面做起。

挑选卖房前,能够多去二手房生意APP上观测本小区的成交数据。

详细看什么?

1.最近一个月成交价是上涨仍是相等?

2.成交套数最近3个月是上涨仍是相等?

3.最近几套房子成交的间隔时刻;

4.链家的新增套数和带看量等。

一般来说小区成交量高,带看量高,该小区卖好价的或许性也会更高。

当然,也需要将这些目标兼并在一起归纳决议计划。

不管是买房自住仍是出资

这三句“至理名言”请收好

经过自己和身边朋友的生意事例,我也总结出了一些买房要重视的要点。

不管是出资或自住,对许多人来说应该都算是“至理名言”。

1.买龙头

在才能规模邻近,买出资品必定要踮脚买龙头。

比照同区域的华润凤凰城,咱们都懂的,我另一同学就14年均价8000多买了凤凰城的150平尾盘,比我赚的太多。

所以做出资,必定要在才能规模买最好的。

最优质的盘,涨的时分更强,跌到时分抗跌。

就像炒股,五粮液便是跑不过茅台。

2.下手机遇

房子上涨的进程中也有周期,下手机遇很重要。

就像那句笑话,房地产出售中心门可罗雀、兽兽求你买房的机遇其实最好,而你头破血流往里面冲的时分反而要慎重。

一套房子两三百万,你买高了能补仓吗?

不能。你说首要自住不存在,可是买高了房贷也会紧缩你生活质量。

3.久远思想

买房必定要看亲身去走一走,看一看,别凭幻想下结论,要有久远思想。

我记住2017年都还有人说天府新区太远了,鸟不拉大便的当地,满是写字楼,一到晚上便是空城。

17年我给朋友引荐龙湖.九里晴川,其时才9000多,别个嫌远,这些都是幻想。

真真实软件园邻近上班的、寓居的,就知道这儿地铁公交有多挤,开车有多堵,银泰城有多热烈。

长时刻看好成都房价 特别质量楼盘

本年下半年便是刚需捡漏好机遇

最终,仍是要标明下情绪:

我长时刻看好成都的房价,特别是质量楼盘。

看某个城市的房价,长时刻看人口流入,长逻辑来看成都房价会持续上涨。

咱们国家的城镇化阅历了2个阶段,先是农业人口流入城市,然后是全国人口流入北上广深。

当时正在阅历第3个阶段,三四线城市人口流入二线城市。

咱们咱们能够看到最近两年内二线城市不断迸发抢人大战,特别是西南的成都、重庆和西北的西安。

谁抢到了人,谁便是在未来的二线城市开展中占有优势。

我先标明,我是十分认同成都的战略,很简略,四川不集全川之力开展成都,那么四川的人才和资源都会被重庆和西安吸走,四川就会更苦楚。

在未来十年,成都会持续吸收周边城市的资源。

东京人口占全日本40%,首尔占韩国人口40%,咱们国家一线城市操控流入,二线城市规模提高空间还十分大。

长逻辑成都房价是涨的,那么短期大约什么时刻下手最合适呢?

咱们国家有个规则,便是国家喊你干啥的时分你榜首个上,往往能吃肉,国家喊你不要去的时分,你硬上往往要吃亏。

听话的人国家2013年喊入股市,进去的人15年挣钱了,15年末国家喊你买房,买房的人赚了;

不听话的人呢,13年要去买房,15年要去炒股。

那么国家喊你买房的信号是什么呢?

调查三个目标:

1.经济是否十分差,不得不动用房地产,比方铺开限购;

2.国家大幅度放水,下降借款利率;

3.下降首付成数;

呈现上面3个信号,基本就代表国家鼓舞你买房了。

本年信号1有痕迹,信号2估量也不远了。

关于刚需来讲,本年下半年去买捡漏是最好的时机(疫情影响下许多人卖房保现金流);

关于出资来讲,比及信号3呈现买房,资金功率最高。

假如买房,买什么类型的?

统计局说,咱们人均住房面积约40㎡,从数量上看现已满意寓居需求了,可是从质量上看,远远不够。

图片来自:易居院

这是近年来一切职业开展的一个趋势,便是供应过剩,许多房子一般质量不高,不能满意老百姓的享用需求。

买房尽量套三以上,大开发商楼盘,物业好,交通便当配套便当,或许说预期2年内能到达这样的要求。

出资的就选优质学区房吧,这玩意儿便是股票中的中心财物,万年不变。

最终,来看一下美国纽约的房价指数,1960-1980年涨了4倍后,后边均价又涨了2倍。

所以,你要抗通胀,要么买股票,要么买房子。

炒股要亏钱,除了买房,你还能做什么?

当然,卖房决议计划是看图,卖在高点是命运

以上,便是一名金融民工的换房记,期望对咱们起到必定的协助。

今天论题:

你怎么看待本年成都楼市的走向?

本文作者 | 投基养家

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